Il y a environ 558.000 unités de logement en région bruxelloise. Entre 15.000 et 30.000 unités sont inoccupées, parfois pour des raisons légitimes (comme la réalisation de travaux ou l’attente de la délivrance d’un permis), souvent sans raisons valides. Pour s’attaquer à ce problème, la Région s’est dotée en 2011 d’une cellule chargée d’identifier les cas d’inoccupation infractionnelle, de sanctionner les auteurs de ces infractions et de les inciter à réhabiliter leurs biens. Pour en savoir plus, j’ai pris rendez-vous avec Cassio Lopes, coordinateur de la cellule logements vides de la RBC …
1. Comment identifier un logement inoccupé ?
« Il y a des pays – précise Cassio Lopes – comme le Royaume-Uni, où l’inoccupation pose aussi beaucoup de problèmes et où les municipalités ont carrément mis en place des systèmes de dénonciation. Ça, chez nous, ce n’est pas envisageable du tout, parce que dès le moment où on a pris l’ordonnance qui créait l’amende et qui créait notre service, on a mis en place toutes sortes de boucliers pour faire en sorte que les informations soient confidentielles et que le système d’identification soit très encadré. Donc (…), on travaille sur base de plaintes ou sur base d’initiatives. Les plaintes, elles ne peuvent pas émaner de n’importe qui. »
La cellule coordonnée par Cassio Lopes identifie les logements inoccupés soit sur base d’initiatives (et d’enquêtes sur le terrain), soit sur base de plaintes issues de communes ou d’associations agréées. « On peut identifier les logements inoccupés de deux manières, soit sur base d’initiatives, donc des inspecteurs peuvent descendre sur le terrain repérer un bien, prendre note et faire les recherches nécessaires au bureau pour déterminer si c’est inoccupé ou non, soit sur base de plaintes. Donc, notre service peut être saisi par les 19 communes ou bien les associations agréées [comme le RBDH] » (Interview de Cassio Lopes, le 26 février 2015)
La cellule peut ensuite utiliser la liste des compteurs qui indiquent une très faible consommation d’eau et d’électricité pour corroborer ces observations. Depuis le 6 décembre 2012, elle dispose d’une liste des adresses dont la consommation est inférieure à un certain seuil. Mais, le service ne peut pas prendre ces chiffres pour argent comptant : « Il peut y avoir des faux positifs – précise Cassio Lopes – des logements identifiés comme inoccupés et qui ne le sont pas, et des faux négatifs aussi , c’est-à-dire des logements qui dans les faits sont inoccupés mais qui n’apparaissent pas dans ces listes».
« On reçoit des listes avec des milliers d’adresses. Cela ne veut pas dire que tout est inoccupé. Il faut une enquête pour révéler si c’est inoccupé ou pas. (…) On peut soit prendre toutes les adresses, et se dire ‘on va tout vérifier’. On a fait ça une fois, pour une commune, la commune d’Anderlecht, mais ça demande un travail fou. On a ratissé toutes les rues d’Anderlecht, avec toutes les adresses en notre possession, pour un résultat qui était très en-deçà de ce qui était espéré. Donc, en fait, la partie qui s’est avérée réellement inoccupée c’était seulement 5% de l’ensemble des adresses que l’on avait. Donc, c’était beaucoup d’énergie pour peu de résultats. Et, donc, on estime beaucoup plus fiable de travailler sur base d’une présomption préalable et d’aller vérifier si cette présomption se confirme dans la liste. Alors, nous utilisons ces critères de consommation comme des critères corroborant la présomption d’inoccupation » (Interview de Cassio Lopes, le 26 février 2015)
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2. A quand un inventaire précis des logements vides en RBC ?
Pour le moment, il n’y a pas d’inventaire précis et exhaustif des logements inoccupés. Cassio Lopes juge qu’il faudrait du personnel et des ressources supplémentaires pour mener cette tâche à bien. « On est très demandeur d’un inventaire qui soit réalisé une fois, ponctuellement, pour réaliser l’ampleur de l’inoccupation sur le territoire régional. Pour cela (…) il faut établir une méthodologie… Nous en tant que service, on n’a pas les ressources pour le faire. »
« A travers un outil cartographique (BruGIS), on viendrait y placer – nous – les logements identifiés comme inoccupés. Et, donc la commune aurait accès aux informations qui concernent sont territoire et elle aurait même l’information sur le statut du dossier. Est-ce qu’il y a eu enquête ? Est-ce que le propriétaire a été averti ? Est-ce qu’il a eu une amende ? Est-ce que le problème est résolu ? Et, donc, ça c’est vraiment ce que l’on souhaite faire : faire en sorte que la commune ait un feedback en temps réel (…). Ça se met en place, progressivement. » (Interview de Cassio Lopes, le 26 février 2015)
Tentative d’inventaire, www.logementsvides.be (source : EP)
3. De quels leviers dispose la RBC pour convaincre un propriétaire de réhabiliter son bien ?
En 2009, le parlement de la région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance qui érigeait en infraction administrative le fait de maintenir un logement inoccupé pendant plus de 12 mois. « On s’est rendu compte que les taxes communales n’avaient pas beaucoup d’effets sur le problème – précise Cassio Lopes. On a décidé d’en faire une infraction qui peut donc être sanctionnée par une amende ». En 2014, la cellule « logements inoccupés » a infligé 1 million d’euros d’amendes et a participé à remettre150 logements sur le marché locatif.
Rue Vanderlinden 48-58 (Crédit photo : M. Simonson)
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4. Comment se passent les partenariats avec les communes ?
Le service a enfin scellé des partenariats avec des communes bruxelloises. « Une des premières communes qui s’est montrée volontaire pour travailler avec nous a été la commune de Schaerbeek. Actuellement, il y en a huit sur dix-neuf ». Depuis 2013, la commune de Schaerbeek envoie régulièrement des agents pour repérer les logements inoccupés sur son territoire, elle transmet à la cellule des listes des logements répertoriés, ensuite le service régional prend le relai : pour chaque bien, il vérifie s’il y a infraction, contacte le propriétaire le cas échéant, cherche à savoir quelles sont ses intentions par rapport au bien… Si les échanges avec le propriétaire ne portent pas leurs fruits, celui-ci écope d’une amende.
La région restitue enfin 85% du montant de l’amende à la commune, pour permettre à celle-ci de compenser ce qu’elle ne perçoit plus en taxes. Pour Cassio Lopes, les communes y gagnent davantage à trouver avec la Région une solution rapide aux problèmes d’inoccupation qu’à faire payer une taxe communale au propriétaire. En transformant rapidement des chancres urbains en unités de logements, et en y accueillant de nouveaux habitants, ils voient leurs recettes fiscales augmenter.
Rue Vanderlinden 48-58 (Crédit photo : M. Simonson)
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5. A qui profitent les logements réhabilités ?
« Ce à quoi on veille c’est que le propriétaire remette le bien sur le marché. Maintenant s’il le loue à des milliers d’euros ou s’il le loue via une AIS – une agence immobilière sociale – on ne se préoccupe pas trop de cet aspect. Le plus important c’est qu’il soit réoccupé. Maintenant, c’est clair que nous faisons la promotion des AIS. Donc, on voudrait qu’il y ait davantage de logements qui soient pris en gestion par elles. Et, une large partie du courrier qu’on adresse aux propriétaires évoque en fait les avantages de la prise en gestion par Agence Immobilière Sociale pour le propriétaire. On joint systématiquement dans chaque courrier une brochure de la fédération des AIS qui décrit bien le système. Maintenant, la balle est toujours dans le camp du propriétaire. S’il n’est pas intéressé d’emblée par le système on ne peut pas l’obliger à le faire. On le regrette. Mais on n’a pas beaucoup de marge de manœuvre là-dessus » (Interview de Cassio Lopes, le 26 février 2015).
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Par Mathieu
